【 原创 】 租金收入确认在会计及税法处理中的小差异

一  案例背景：

A、B公司均为增值税一般纳税人，A公司20X1年4月1日与B公司签订租赁合同，约定将自有设备一套出租给B公司，约定租期3年，按季支付租金，每季租金50万元（不含税金额）在各季末支付。合同签订后，双方随即开始按约履行义务。至20X2年因政策调整B公司经营出现严重困难、财务资金异常短缺，20X2年6月30日、9月30日、12月31日A公司均未收到B公司任何租金，A公司屡次催收未果，遂在20X2年12月31日将设备取回，终止与B公司的租赁合同。目前A公司尚未执行新收入准则及新租赁准则。

二  出现的问题：

1、A公司20X2年6月30日、9月30日、12月31日是否应当确认收入？

2、A公司20X2年6月30日、9月30日、12月31日是否需要缴纳增值税？

3、A公司20X2年6月30日、9月30日、12月31日是否需要缴纳所得税？

三  问题解决：

1、A公司不应确认收入。

依据：A公司目前未执行新收入准则，根据《企业会计准则第21号—租赁》（财会[2006]3号）规定：第二十二条 对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

资产的确认条件为：与该资源有关的经济利益很可能流入企业应该被确认为资产，反之就不应该被确认为资产。该资源的成本或者价值能够可靠地计量时候，资产才能予以确认。

根据上述规定及案例情况，B公司20X2年因政策调整经营出现严重困难、财务资金异常短缺。该情况导致未收到的租金不满足“相关的经济利益很可能流入企业”的条件，因此企业若确认收入必须确认一项资产，而资产的条件不满足，所以在财务上无需确认收入。

2、A公司应当缴纳增值税。

依据：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016年36号）第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

上述案例中合同约定即可视为索取销售款凭据，书面合同约定的租金支付时间，即为索取销售款凭据的当天，因此A公司在20X2年6月30日、9月30日、12月31日均应当根据规定按期计提并缴纳增值税6.5万（50*13%）。

按照惯例会计分录

20X2年6月30日、9月30日、12月31日每期末

借：应收账款               50*13%=6.5万

 贷：应交税费-增值税（销项税额）     6.5万

3、A公司应当缴纳企业所得税。

依据：《中华人民共和国企业所得税法》第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（六）租金收入；

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

第十九条　企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

实务操作：根据《企业会计准则》财务记账不需要确认收入，根据《企业所得税法》及其实施条例规定应当确认收入，因此企业收入无需账务处理，仅需要在年度汇算清缴时调增应纳税所得额43.5万（50-50*13%）。

四  追问：

1、企业在20X3年是否还需要缴纳增值税及所得税

企业在20X2年12月31日将设备取回，租赁合同即终止，无需继续缴纳增值税及所得税。

2、若20X2年后三季度收入确实无法收回，缴纳的增值税、所得税是否可以退回

1）缴纳的增值税没有回退的相关规定，不可申请退税。

2）《企业所得税法》第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

《企业所得税法实施条例》第三十二条　企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

因此确实无法收回的租金可以作为损失在企业所得税税前扣除。

3、损失在所得税前扣除如何申报

企业在20X2年度汇算清缴时，将该收入作了纳税调增处理，确认该收入确实无法收回的年度汇算清缴时做纳税调减处理。

4、后期若B公司经营环境改善，归还租金A公司应如何账务处理，及税务处理

1）A公司收到租金时，财务记账确认收入

会计分录

借：银行存款     50万

 贷：应收账款   6.5万

 贷：主营业务收入 43.5万

2）因前期已按权责发生制对未收到的租金做了纳税调增处理，本期确认收入时应纳税调减43.5万元。

五  筹划要点:

1、合作前及合作过程中持续关注客户经营及财务状况，如存在异常现象及时终止合同采取保全措施，以免出现应收的收入未收回并同时损失税金的情况，赔了夫人又折兵。

2、合同签订之前充分考虑后续可能出现的问题，明确合同终止条款，以便及时终止合同避免税金损失。

3、若合同无法履行又无权单方终止，及时提起诉讼请求人民法院裁定合同终止执行。