案例厚同财税联盟 2015-07-01 10:42:46

看税务稽查是如何：挖出房地产企业虚增成本

帐实结合，不漏疑点

从点评中可以看出税务稽查人员对房地产企业稽查的思路，他们最关心的也是房地产企业最容易“出问题”的地方。房地产企业财务们要高度注意，避免出现税务风险。

点评

帐实结合，不漏疑点

点评人：济南市国税局稽查局局长潘更生

本案的涉案企业是一家房地产开发企业。近年来，各级税务机关不断加大房地产企业监管力度，但在实际工作中，房地产企业管理与检查仍有一定难度。

其一，房地产行业普遍存在项目工期长、涉及部门多、人员流动性大等问题，给税务机关管理和检查工作带来了一定的难度。

其二，近几年房地产企业是税务稽查的重点，在税收检查频率增加的同时，检查人员也容易在检查时形成惯性思维，习惯将检查视线集中在企业预收款未申报收入、成本费用分摊方法不合规等常规性问题上，反而会忽视一些企业熟悉检查人员“套路”后，采取的其他形式违法行为。

其三，在房地产企业检查过程中，成本、费用的正确归集和分摊，受益对象及受益期间的确认和划分，这都需要检查人员适用政策准确，在此过程中还会有大量的数据分析、计算工作，这对检查人员的能力提出了高要求，稍有不慎，就会增大执法风险。

虽然房地产企业核查有难度，但税务人员如能把握行业特点，找准案件查办关键点，一样能够及时发现并确认房地产企业违法行为。

1.查前分析，制订弹性工作预案。

扎实全面的查前分析是入户检查的前提。系统分析涉案企业的整体税负、销售毛利率、成本利润率等财务指标，研读涉案企业的各类报表及审计报告，并结合企业项目规模、行业特点和第三方信息等，筛选疑点，通过提前明确检查重心，制订灵活机动、有弹性的检查预案，可为案件顺利查办创造有利条件。

2.详询项目情况，针对性查账。

本案中，检查人员一开始到企业核查时，没有简单采用“就账看账”的检查方式，而是先尽可能从企业人员处详细了解房产项目开发情况，按照“详询项目情况，针对疑点查账”的预案实施检查。

因为没有按照常规检查方式直接查账，而是通过详询项目情况获得线索，并将检查视线投向检查中容易被忽略的关联企业借贷关系上，检查人员迅速找到了核查突破口，从而提升了核查工作效率。

3.账实结合，不漏疑点。

在对房地产企业开展核查时，实地查验是很重要的一种检查方法。尤其在项目完工程度、房屋入住情况、公共配套设施建设及产权归属等环节，仅对企业账簿记录和账务处理实施检查，容易“就账论账”，很难发现问题。

本案中，涉案企业将售楼处和样板间的装修费、家具费用直接列入销售费用，并全部税前扣除。如果检查人员没有实地查验，就无从得知样板间装修华丽，并从其装修成本费用的账目处理入手，通过核查销售费用明细，最终发现企业在成本和费用分摊上的违法行为。

扎实取证是基础

点评人：山东省税务干部学校高级讲师刘学波

在案件查办过程中，法律法规的适用是一个逻辑推理过程，首先需确认案件的事实情况，然后寻找适当的法律依据，最后得出法律结论。对于税务机关而言，“确认案件事实”即是获取企业违法证据的过程。证据确凿是正确适用法律法规的前提。

企业所得税以会计利润为计算起点，而房地产企业经营环节多、工程周期长、会计核算复杂，对房地产企业实施所得税稽查，税务机关工作的重点和难点往往在如何发现违法线索和获取有效证据上。本案中，办案人员制订疑点筛查预案，检查中不拘泥于固有方法，采取多种方式取证形成证据链条，最终顺利结案，取证效率值得点赞。

本案办案人员作出处理意见后，纳税人提出异议，负责审件审理的税务机关依照相关法律法规，结合证据对案情和法规适用情况再次进行研究。在确定证据确凿，法规适用无误后，约谈纳税人，最终使纳税人认可了处理决定。

税务机关的这些做法，不仅保障了纳税人权益，也体现出税务人员严谨的工作态度和防范执法风险的法律素养。首先，是取证方法得当，做到了以理服人，用事实说话。其次，在确保适用法规无误的同时，采用文义解释、体系解释和目的解释等多种方法开展税法教育，最终使涉案企业认可了处理决定，顺利解决了税收争议，降低了执法风险。

扎实取证，准确获取涉案企业违法证据，是正确适用法律法规为案件定性并作出处理决定的前提条件。

房地产企业建设项目是否开工、年度项目完工状态、土地成本、建安成本、公共设施配套费等具体情况，是税务人员检查企业时需重点了解掌握的信息，这对于核查企业特殊成本归集、计税成本核算至关重要，同时这些信息作为证据在案件定性时具有重要作用。

由于房地产企业涉税案件具有一定复杂性，并且涉及法律、法规较多，税务人员在从事检查工作时需从会计、税收和法律等多个角度考虑问题，结合确凿证据综合分析，以确保法律法规适用无误。

详询项目细节，针对疑点查账

打破套路：挖出企业虚增成本

房地产企业普遍存在项目工期长、涉及部门多、人员流动性大等特点，税收监管有一定难度。本案中，检查人员没有“就账论账”，而是从摸清房产项目细节入手，运用多种方法实施针对性核查，锁定了企业违法行为。

近期，山东省某市国税局稽查局对山东X置业有限公司实施税收检查。检查人员从详询企业开发项目细节入手，综合采用账簿检查、实地查验、数据分析等检查方法，最终查实该企业在关联方利息费用支出、项目建设成本费用分摊和列支方面存在违法行为。该局依法对该企业作出补缴税款373.3万多元，罚款186.6万多元，加收滞纳金24.2万多元的处罚决定。

查前分析：筛疑点定预案做足功课

检查人员了解到，X置业公司成立于2004年，注册资本5000万元，为中外合资经营企业，从事房地产项目开发、经营等业务。

针对房地产企业项目核算时间长、涉税环节多、核查难度大等特点，在实施税收检查前，检查人员决定加强查前分析工作，根据疑点情况制订检查预案。

检查人员查阅了X置业公司的企业信息和经营数据，结合企业项目规模、行业特点和第三方信息，对企业资产负债表、损益表等报表信息数据进行了分析研究。检查人员发现，该企业预收款等收入核算方面没有明显异常，但房产开发项目的期间费用较高，存在疑点。

由于房地产项目成本、费用的确认和分摊计算较为复杂，检查人员遂将此次检查的重点确定在企业年度成本费用的确认和分摊列支上，并决定不采取“就账论账”的检查方式，转而首先从详细了解项目细节入手，综合采用账簿核查、实地查验等检查方法，查找企业是否存在违法行为。

针对性问询+查证：迅速找到账目问题

检查人员进驻该企业后，分别与企业负责人、房产项目管理人员、财务人员进行了针对性约谈。在此过程中，检查人员发现，该企业的运作模式、资金来源、利息分配等经营活动，都与其青岛母公司——A房地产开发公司有关。

于是，检查组核查了X公司与其母公司的往来账目，发现该企业将其从某商业银行和某信托公司取得的贷款，部分出借给A公司，并将该部分贷款产生的利息支出，计入所开发房产的“开发间接费”中，并违规全部在当年进行了税前扣除。经计算，该企业共将357.9万多元的银行贷款利息结转至主营业务成本，应补缴企业所得税89.4万多元。

在与企业人员交谈的过程中，检查人员发现，财务人员在谈及房产项目配套的幼儿园时，语焉不详，吞吞吐吐。检查人员于是对该项目幼儿园等配套设施的成本费用列支，以及分摊计算表等资料进行了查验。最终发现，该企业将幼儿园的预估成本摊入其二期项目的开发成本进行了税前扣除，但截至检查之日幼儿园项目并未建设。经计算，该企业共计在当期销售成本中结转幼儿园开发成本596.7万多元，应补缴企业所得税149.1万多元。

实地查验：发现新问题

在对房地产企业实施的各类涉税检查中，企业经常会出现成本与费用划分不清、分期摊销方式不合理等问题。为确保检查工作严谨周密，在不遗漏企业问题的同时，进一步验证该企业账目检查中发现的问题是否属实，检查人员赴该企业项目现场实地查验。

检查人员发现，该项目售楼处南侧有一块闲置的空地，经询问企业工作人员得知，此处即是项目规划中幼儿园的建设场地——幼儿园确实未建设。现场查验的结果与企业账目检查情况相符。

在对企业售楼处、样板间进行查验时，检查人员发现，该项目售楼处和样板间装修十分华丽，不仅用料讲究，而且样板间里均摆放了较为高档的欧式家具。

从现场看，企业在售楼处和样板间上投入不小。这笔费用企业是如何处理的呢？

带着疑问，检查人员检查了企业账簿资料，发现该企业将售楼处及样板间装修费、家具费共计505.3万多元，一次性计入当年“销售费用”，并全部违规在税前进行了扣除。而根据税法规定，该项费用应根据项目完工进度和销售情况，分批核算计入成本。

举证约谈：企业心服口服

根据检查中发现的企业违法行为，检查人员对该企业作出调增应纳税所得额1493.2万多元，补缴企业所得税373.3万多元，加收滞纳金24.2万多元，并加处罚金186.6万多元的处理决定。

对此，该企业表示了异议。企业认为，《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法（试行）〉的通知》（国税发〔2009〕2号）中明确：“实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。”根据该规定，企业对于关联方借款的贷款利息处理并无不当，该企业不需进行纳税调整，并补缴企业所得税。

为此，检查人员对企业违法事实再次进行核实和分析，并对法律依据适用是否正确进行再次确认。最终确定，案件事实清楚，检查人员取证充分有效，适用法律依据准确无误。

在此基础上，检查人员约谈企业相关负责人。检查人员表示，在检查所属期内，X置业公司当年财务情况属盈利状态，而其母公司A房地产公司则是亏损状态，在一定会计期间和企业所得税缴纳年限内，双方的整体税负并不相同，因此两关联企业交易情况并不符合（国税发〔2009〕2号）规定条件。此外，根据税法规定，X置业公司将贷款资金用于关联企业交易，并未用于房产开发项目建设，其利息支出不应计入房产开发成本。因此，检查人员作出的处理决定无误。

面对税务机关提供的确凿证据和充分的法律依据，该企业最终认可了税务机关的处理决定，补缴了税款、罚款和滞纳金。

看税务稽查是如何：挖出房地产企业虚增成本

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