以物抵债：计税价格偏低要有正当理由

案例

　　某铝业公司拥有一块土地的使用权，因长期拖欠A公司600万元货款，被A公司起诉至法院后查封。现经法院审理判决，让公司以该块土地使用权抵偿A公司货款600万元。事后，铝业公司在申报土地增值税时，税务机关工作人员认为该公司申报的土地转让收入偏低，依法应按照房地产评估机构评估的价格800万元确认转让收入，计算征收土地增值税。

　　疑问：税法是否有相关规定？如有，纳税人应如何申辩？

分析

　　根据《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的应按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条中规定，条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

　　《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》（豫地税函〔2010〕202号）规定，关于“计税价格明显偏低”的问题。《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

　　因此，该铝业公司以物抵债价值600万元，其实质是转让土地使用权的实际成交价格，明显低于房地产评估机构评估的价格800万元，如果无正当理由的话，税务机关有权按照房地产评估机构评估的价格800万元确认转让收入，计算征收土地增值税。

　　纳税人申辩须有价格偏低的正当理由。正当理由在国家层面法律法规没有明文列举，但部分省市地税机关有明文列举可供参照。

　　根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）规定，对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：1.法院判定或裁定的转让价格；2.以公开拍卖方式转让房地产的价格；3.政府物价部门确定的转让价格；4.经主管税务机关认定的其他合理情形。

　　《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）规定，纳税人申报房地产转让收入明显偏低，且无正当理由的，税务机关应核定土地增值税计税收入。符合以下情形的房地产转让，收入即使偏低，视为有正当理由。1.法院判决或裁定转让；2.公开竞价拍卖转让；3.按物价部门确定的价格转让；4.拆迁安置售房；5.个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人；6.经税务机关认定的其他合理情形。

结论与建议

　　综上所述，该铝业公司以土地使用权抵偿债务的价值是由法院判定的，应该属于正当理由。因此建议，该铝业公司可提供法院判决或裁定转让书，作为证明“有正当理由的”法律依据，书面报请地方税务局审定。