无租使用房产涉及的税务风险

   近日多名客户来电咨询公司无租使用房产可能涉及的税务风险。为解决客户的这类问题，下面就公司无租使用房产可能涉及的税务风险分别说明。

   此种行为税务机关首先判断是否属于关联企业，如果是关联企业，则根据《税收征管法》第三十六条规定“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”处理。如果是非关联企业按独立企业交易的，则税务机关可以不作调整，纳税人需提供证据证明其交易的合理性。

    一、营业税

   《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。”《营业税暂行条例》第七条规定，“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”因此，出租人将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金，存在正当理由的，由于未取得有偿收入，不需要缴纳营业税。如果不存在正当理由，则税务机关可以按市场价格核定其应纳税营业额。

   二、企业所得税或个人所得税

   《企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”因此，无租使用房产如属于关联交易，税务机关有权进行合理调整。

   国税发[2009]2号《特别纳税调整实施办法（试行）》第三十条规定，“实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。”所以如果关联方都在境内且实际税负相同，出租方不收租金，其企业所得税可以不作纳税调整。

   《个人所得税法》第一条规定，“在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。”且不存在关联方交易价格偏低，核定收入的规定。出租方是个人的情况下，个人没有所得，因此不涉及个人所得税。但是这个也不是绝对的，如果税务机关认为你们是关联方，且故意无租使用，根据前述征管法的规定给你调整，你还是无话可说的。

    （三）房产税

   根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”因此，承租方应当按房产余值缴纳房产税。

   （四）城镇土地使用税

   国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知，即国税地字「1988」第015号第四条规定“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”因而无租使用土地的，应当按规定缴纳土地使用税。

    （五）印花税

   根据《印花税暂行条例》房屋出租按“财产租赁合同”税目缴纳印花税。无租使用房产的合同中租金为0，所以不需要缴纳印花税……

   总结：在实务中经常出现有不少纳税人，为了少缴纳税金，采用不支付款项的方法进行交易，比如无租使用房屋、无利息使用资金等，这些行为无形中增加了纳税人的风险。特别是针对关联方，税务机关可以认为你们之间的交易价格不公允，并根据规定进行调整。如果等到税务机关检查发现了，纳税人还面临着被罚款的风险，所以建议纳税人按正常的业务程序处理。

   实务中针对无租使用房屋的行为，税务机关会督促纳税人缴纳房产税和城镇土地使用税，大部分税务机关均未按公允价格对房租进行调整，但如果税务机关相对此类业务进行调整收入，他们也有充分的依据。

   「相关链接1」实务中除无租使用房屋外，还存在租赁房产过程中存在免租期。在实务中主要是出租方未了尽快获得租金收入，规定了免租期，比如规定如果一次性支付1年的租金，则可以减免一个月房租。除某些特殊规定外，房产税的纳税义务人应当是产权所有人（也就是出租方）。《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由房屋产权所有人按照房产原值缴纳房产税。这个时候出租方除了按租金额的12%缴纳房产税外，在免租期内还要按房产余值缴纳房产税，实际上可以通过一定的方法来避免这种行为，比如我们可以在合同中不体现免租期，而是把实际租金总额在每个月进行分摊，这样就避免了再按房产余值缴纳房产税。

   「相关链接2」关于租赁还有一个问题是如果一次性收取多年的租金，相关房产税是否一次性缴纳呢，这个问题国税总局没有明确，大家可以关注一下地方上的规定，冀地税发「2003」83号第三条第一款对出租房屋一次取得若干年租金收入的，以每年平均分摊的租金为计税依据，按年计算征收房产税。地方上在没有明确规定的情况下，遵循一般规定即可，即按年计算，分期缴纳。