【 原创 】 房地产开发公司营销中 赠送物品或礼品如何计算缴纳增值税

“买房赠送礼品”是房地产开发企业在商品房促销中常用的方式，在签订售房合同时赠送冰箱或热水器，一般均在销售广告、售（预）房合同中有明确的记载。这些赠送物品的对象特定，其价值实质上已包含在购房者缴纳的购房款中，只是在合同和发票中未明确标明赠送物品的价格并将其从购房款中分离出来而已。

而日常营销中赠送礼品，主要是在售房广告、节假日营销宣传、看房等整个售房活动中，赠送一些价值不大的礼品，例如月饼、牛奶、食用油以及小家电等。这些赠送的礼品和销售房屋赠送的物品不一样，赠送的对象不确定，主要是潜在的购房者，是纯粹的无偿赠送。

案例介绍：

案例一：甲房地产开发公司明确，在2019年“金九银十”内所有签订购房合同的业主，每户赠送一台品牌家用冰箱。

案例二：乙房地产开发公司明确，在2019年五一劳动节期间，对所有前来咨询购房的客户，每户赠送一桶食用花生油和一箱牛奶。

案例分析：

对于案例一，有观点认为，这种销售行为属于一种随货赠送或捆绑销售行为。因为销售主货物、赠送从货物附带了一定的条件和义务，即顾客签订购房合同时可获赠一台冰箱，而客户不买房就不会获得所赠冰箱。这种做法，只不过是没有将主货物与赠品包装到一起，而是分开包装，有时还会允许消费者选择等值赠品，因此应将此行为界定为销售前的实物折扣，对赠品不能视同销售处理进行征税，而对赠品的价值可以作为销售成本的组成部分在企业所得税前扣除。

另有观点认为，案例一中赠送冰箱行为属于兼营行为。开发商在销售商品房时，既销售不动产（商品房）、又销售冰箱这两种不同税率的产品，应将售房合同中的两项业务拆分开来，分别按销售不动产和销售冰箱税率计算纳税。

而甲房地产开发公司财务人员则认为，上述业务在实际操作中很难分开核算。因现行的商品房销售合同是网上备案，售房合同上的销售价格确定后，房产管理部门在办理房产产权证时就按此价格作为商品房的销售价格，而购房者在缴纳契税时也是依此价格作为计税依据，房产开发公司为房主开具的不动产销售发票金额也只能是售房合同上的总价款。因此，将公司销售商品房与赠送冰箱分开核算计算收入确认纳税，在实际操作中难以落实。

笔者认为，上述观点均存在一定误区：

就此案本身讲，认为捆绑销售的观点，把从货物（赠品）的搭售与无偿赠送混为一谈。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定的“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”。据此，税法中明确的“赠送”，强调的是无偿性，赠与方与接收方之间不存在支付对价的关系。但是在本案例的销售模式下，购房者必须先承担购买商品房并支付价款的义务，然后才享有获赠冰箱的权利，即客户不买房就不会获得所赠冰箱，这一点与无偿赠与并无偿转移赠与物所有权的要求明显不符。表面上购房者对赠品冰箱未支付钱款，但实际上开发商以实物赠与的形式，将赠品冰箱的成本已融入到付费的商品房中，最后通过付费购买商品房实现了赠品冰箱所有权的转移。房地产开发公司销售房屋赠送冰箱，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，应参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

关于兼营行为的观点，也不符合开发公司销售的实际情况。兼营行为，是指纳税人发生的应税行为，既包括销售货物、应税劳务、应税服务，又包括转让不动产、无形资产。但是，各类应税行为不同时发生在同一购买者身上，即不发生在同一项销售行为中。而本案例中，两种销售业务既发生在同一纳税人中，也同时发生在同一购买者身上，因此，此销售行为不属于兼营行为的范畴，仍应按混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

对于案例二，大家的意见比较统一，因为赠送礼品应视同销售确认销项税额，符合税法规定。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条（八）的规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，按照销售货物适用的税率计算缴纳增值税。而销售价格则按照《增值税暂行条例实施细则》第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

(一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

(二)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;

(三)按组成计税价格确定。

综上所述：

1、房地产开发公司卖房同时送家电，属于混合销售行为，按照销售不动产适用税率缴纳增值税。

2、房地产开发公司促销活动中免费送礼品，应视同销售行为，按照销售货物适用的税率计算缴纳增值税。