企业将房产借与关联企业使用如何纳税?

我公司是一个集团公司,旗下有一地产公司和商业公司。现在地产公司开发了一个大型购物广场,无偿出租给关联企业商业公司用于商业经营,双方签有无租协议。无租使用是否缴纳增值税?无租使用如何缴纳房产税?无租使用是否应当企业所得税纳税调整?无租使用是否缴纳印花税?

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普通用户:小路
答:一、无租使用是否缴纳增值税?《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定:销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外:(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;2.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;3.所收款项全额上缴财政。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。第十一条规定,有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。第十四条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。   从上述规定来看,你公司将房屋无偿提供给其他单位使用,即不属于列举的非经营活动的范围,也不属于用于公益事业或者社会公众,因此应当你公司无偿提供租赁服务应当视同销售服务,应当缴纳增值税。在计税销售额的确认上,根据财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。   二、无租使用如何缴纳房产税?根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条的规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。也即是,房产税一般由产权所有人缴纳。但无租使用房产的,根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条的规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。关联企业之间无租使用房产,应由使用方即商业公司代地产公司按房产原值缴纳房产税。   三、无租使用是否应当企业所得税纳税调整?根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第一百二十三条的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则,或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的,税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内,进行纳税调整。以及《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法(试行)〉的通知》(国税发〔2009〕2号)第三十条规定,实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收的减少,原则上不作转让定价调整。也就是说,税务机关在进行境内关联交易调整时,并不是一律按照合理方法调整。由于一方调整收入的同时,允许另一方调整支出进行税前扣除,势必对双方的税收产生影响,当关联交易双方的调整不增加应纳税所得额和应纳税额时,一般不进行纳税调整。因为双方的税负相等,则国家总体税收不会增加,在这种情况下则不进行关联方的纳税调整。按此政策分析,由于关联双方调整造成总体税收减少的,也不进行企业所得税调整。   四、无租使用是否缴纳印花税?根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第11号)的规定,企业在中华人民共和国境内书立、领受该条例所列举凭证,都应当根据应纳税凭证的性质,分别按比例税率或者按件定额计算缴纳印花税。“财产租赁合同”应纳税凭证之一。但财产租赁合同是以租赁金额为计税依据,按照租赁金额的千分之一缴纳。根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》(国税地〔1988〕025号)第四条规定,有些合同在签订时无法确定计税金额,如技术转让合同中的转让收入,按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成,财产租赁合同,只是规定了月(天)租金标准却无租赁期限的。对这类合同,可在签订时先按定额5元贴花,如果以后存在结算时再按实际金额计税,补贴印花。
10-28 10:06
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